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火爆or凉凉?我来告诉你南宁国庆楼市真相

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注册时间:2001-08-23

发表于 2020-10-11 12:46:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 肌肉杀手 于 2020-10-11 12:47 编辑

假期结束的前两天,朋友圈被一波波热销海报刷屏了。
国庆期间,房子突然好卖了?
有意思的是,另一边,无论是住建局还是克而瑞的数据,都在诉说“凉凉”。
一冷一热,南宁楼市真相到底是什么?


朋友圈海报大比拼,太火爆了

假期结束,各房企亮出成绩单,朋友圈开始了一场海报大比拼,一个比一个牛。

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▲刷屏海报


其中,有刷单盘热销的,没上亿都不好意思拿出来说,有1.5亿的,2亿的,还有3亿的......
也有刷企业热销的,号称卖了6亿、8.8亿,最高是12.8亿。
讲真,看完我都麻木了。
这些数字看起来很吉利,但真实度有多高呢?


数据却在诉说,楼市挺凉的
有意思的是,与开发商刷得起劲的亮眼成绩单对比,数据就显得很扎心。
据南宁住建局数据,今年国庆期间,商品房成交套数1250套,同比下滑27.95%;成交面积98268㎡,同比下降37.8%
而且,还是2018年以来新低。

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▲2018-2020年国庆黄金周成交量


再来看克而瑞发布的10.1-10.8数据。
商品房,成交面积12.77万㎡,同比下降22.8%;成交套数1551套,同比下降29.0%
商品住宅,成交面积9.86万㎡,同比下降23.6%;成交套数835套,同比下降28.5%
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▲国庆黄金周每日供求量价(来源:克而瑞)


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▲近3年国庆成交对比(来源:克而瑞)


无论是住建局的数据,还是克而瑞的数据,都显示这个国庆并没有火爆,相反挺冷的。
当然,数据不一定是真相的全部。
业内人士都懂,数据多是网签数据、备案数据。房子,从售楼部成交,到网签,再到备案,是有时间差的,少则一两周,多则一个月。
所以,数据存在一定滞后性。无论是住建局的数据,还是克而瑞的数据,都不一定能完全体现假期楼市真相。
不过,大体上会更趋近于真相。
事实上,近一两个月,南宁楼市变冷,已是共识。
克而瑞9月数据周报显示,第36周,成交同比降42%;第37周,成交同比降20%;第38周,成交同比降33%;第39周,成交同比降46%。
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▲近10周商品住宅供求量价(来源:克而瑞)


9月的整体成交并不理想,10月的开局未必就能力挽狂澜。
也要承认,整体变冷的事实下,自然存在个别房企、楼盘因政策给力而热销。


售楼部人挤人?不存在的

国庆假期的真实情况,售楼部人气,或能窥见一二。


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▲保利领秀前城售楼部人气


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▲光明城市售楼部人气


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▲印象愉景湾售楼部人气


事实上,对比往年,售楼部出现像景区般人挤人的现象,已不再上演。
不过,相对而言,上述这些楼盘的售楼部,人气还不错,也和现场的营销活动有关。
早前,价格战硝烟已经点燃,国庆假期,房企更是加足马力,促销得更猛烈了。送车位、特价房常见,首付分期门槛越来越低,甚至0首付都出现了。
换句话说,那些本身自带热度的楼盘,加上营销会玩,或者优惠尺度够大,卖得自然不差。
而那些冷门地段,产品又没啥亮点的楼盘,冷也是正常。
总体看,个盘的火热,难掩整体的冷淡


扒房调查:大多数仍在观望
从多个角度其实不难发现,国庆假期的楼市,没海报中那么夸张,也没网签数据那样冷清。
但可以肯定,“金九”没有如期,“银十”也不会赴约。
这背后,是购房者买房意愿的下降。
在扒房8月份的调查中,受疫情影响收入减少的几乎占了一半,超80%的人下半年买房意愿不强。
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▲扒房调查数据


在“丁祖昱评楼市”的调查中,91%受访家庭表示收入减少,56.67%受访家庭购房计划有变,买房变为观望的占43.98%。
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▲购房意愿调查(来源:丁祖昱评楼市)


从多个平台调查数据,以及楼市成交数据可以看出,后疫情影响效应还在持续,买房意愿并未明显回升。
另一方面,开发商受回款压力、“三条红线”压力等影响,接下来,楼市依然会迎接一波波价格战、促销潮。这对于购房者,也不失为捡漏上车的机会。
有人在观望,也有人看准了时机。比如,在扒房VIP群,就有一位扒友在国庆期间上了五象湖天王的车。


闭眼买房的时代过去了
横盘之下,楼市冷热不均,也是板块分化加剧的表现。板块与板块之间,甚至板块内部,价格差距必将越拉越大。
在南宁,都心范围内,由于“铁学商”等配套够硬,这些板块内的房子,自然也是硬资产,未来抗风险能力更强。
周边的板块,价格回归价值,假如价格有优势,且板块规划有前景,未来或能弯道超车。
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▲南宁都心范围


此时,闭眼买房的时代已经过去。
不管在哪,都没有完美的房子。买房,其实就是取舍的过程。
下面几个建议,或许有用。
1.优选主城区的房子,核心地段抗跌能力更强。
2.先挑板块,同板块内,选品牌和产品更好的;同个楼盘,假如不是很在意楼层、朝向,可以考虑一口价特价房。
3.刚需买房,也要考虑升值空间,以保证未来有资产裂变和置换的价值。
4.无论自住还是投资,可多留意二手房,笋盘往往会在不经意间出现。
5.别指望房价暴跌,即便有价格战,也只是小幅度波动。中长期看,整体房价还是会涨的。

文|郭小襄  编|七小剑

本文版权归扒房所有

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